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미분양아파트가 말하는 주택시장

2013-02-08 한국주택신문

조회 1,536 | 추천 0 | 댓글 0 | 평점:없음

요즘 주택거래가 사실상 실종된 상태인데요. 집값 하락과 얼어붙은 심리 때문에 많은 미분양 물량이 쌓이고 있는 상황입니다. 미분양이 많아지면 일시적으로 신규주택 공급이 중단되고, 이에 따라 추후 수급불균형에 따른 가격불안 등 시장에 이상 현상을 초래하는데요.

미분양의 의미를 찬찬히 들여다보면 단순히 분양아파트가 팔리지 않는 구나라는 피상적인 판단을 넘어, 주택시장 전반에 대한 이해까지 이어질 수 있을 것입니다.

현재 미분양이 주택경기 회복에 발목을 잡고 있는 형국입니다. 특히 수도권의 경우 신도시와 택지지구를 중심으로 미분양이 집중되고 있는데요. 미분양이 장기화되면서, 주택업체들이 자금압박을 견디지 못하고 큰 폭의 할인분양에 나서고 있습니다.

인근 지역 새 아파트의 가격이 떨어지면서 기존 재고주택의 가격 또한 동반 가치하락으로 이어지고 있는 것이죠.

또한 기분양자들의 경우도, 입주와 동시에 적게는 10%, 많게는 30%에 달하는 자산의 손실을 감수해야 하고 있습니다. 가계의 가장 큰 자산인 부동산이 위축되면서 신규 수요가 창출되지 못하고, 주택시장은 시장기능을 상실할 정도의 악순환의 고리에 빠져 있는 상황입니다.

2012년 11월 전국 미분양 아파트는 총 7만6319가구로 2012년 1월에 비해 8533가구 늘어났으며, 그 중 절 반 가량이 수도권에 집중되어 있습니다. 2012년 11월 수도권 미분양 아파트는 3만4385가구이며, 연초에 비해 5424가구 늘어난 수치입니다.

미분양 아파트, 특히 준공 후 미분양 아파트가 늘 경우 치명적일 수 있습니다. 준공이 가지는 법적인 효력 때문인데요. 준공 즉 사용승인이 났다는 얘기는 마치 태중에 있던 아이가 출생하면서 출생신고를 하는 것과 비슷합니다.

아파트의 경우, 등기라는 행위를 하는데요. 등기를 하는 순간 등기비용 및 취득‧재산세를 내야하고, 금융기관으로부터 받은 대출 등을 상환하거나 담보대출로 전환해야 합니다.

준공이 나면 주택업체는 분양계약자들에게 잔금을 받을 수 있습니다. 하지만 준공 후에도 미분양인 아파트는 공사를 다하고도 자금회수가 안 됩니다. 또 각종 세금과 비용도 주택업체가 부담해야 하는 상황입니다.

입주자에게도 손실이 이만저만 아닙니다. 아파트가 입주를 하면 사람들이 들어와 살면서 차가운 콘크리트 덩어리가 생기를 찾고, 유기적으로 인간과 어울리는 모습을 연출하는데요. 이를테면, 학군이 형성되고, 상권이 활성화되는 가하면 공원이 조성되고, 버스노선도 증설되는데요. 모두가 입주와 연계돼 있습니다.

하지만 준공 후 미분양 아파트의 경우, 입주를 하더라도 빈 집이 많아서 앞서 말씀 모든 것들이 지연돼 불편함이 큽니다. 이런 불편함은 또 다시 주택가격 하락이라는 악순환을 초래합니다.

특히 수도권 미분양은 문제가 복잡한데요. 일시에 이렇게 물량이 집중돼 미분양이 쌓인 상태에서 후속 분양이 이어지다 보니 준공이 될 때까지 미분양으로 남는 아파트가 늘었던 것입니다. 거기다 주택시장 트렌드마저 중대형에서 중소형으로 바뀌어 상황은 더욱 어렵습니다.

마치, 눈이 올 것을 대비해 오리털점퍼를 잔뜩 만들었는데 그 만한 옷을 살 사람이 부족한 상황에서 눈이 아닌 비가 내려 비옷이 필요해진 것과 같은 모습입니다. 결국, 수도권 미분양 문제의 심각성은 재고로 남은 오리털점퍼가 많은데다 비오는 날 오리털점퍼를 입어야 하는 계약자들이 많다는 데 있겠습니다.

그렇다면, 미분양 문제를 해결하는 해법은 보입니다. 비오는 날 오리털점퍼를 입지 않으려면, 눈이 올 때까지 비를 맞아가며 기다리거나 오리털점퍼를 팔고 비옷으로 갈아입어야 할 것입니다. 선택은 각자의 상황에 따라 달라지겠네요.

한국주택신문 이자량 기자

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