흑석 명수대현대·한강현대
예비안전진단 최근 통과
124㎡, 22억 이상 실거래
가양 3·6단지 정밀진단 추진
"높은 용적률에 사업성 변수"
한강변 단지 재건축 열기가 동작구, 강서구 등으로 확산되고 있다. 사진은 올해 예비안전진단을 통과한 강서구 가양3단지 모습. 매경DB
"재건축 규제가 완화되면서 올해부터 흑석동 한강변 단지에 대한 문의가 꾸준히 들어왔다. 지난해에는 거래가 한 건도 이뤄지지 않다가 올해 거래량이 급증한 단지도 있다."(서울 흑석동 공인중개사 A씨)
서울 흑석동(동작구), 가양동(강서구) 등 한강변 일대 노후 단지 재건축에 속도가 붙고 있다. 압구정, 여의도 등 한강변 핵심 입지에 위치한 단지들이 재건축 사업에 속도를 내는 것에 영향을 받은 것으로 풀이된다.
18일 서울 동작구청에 따르면 흑석동에 위치한 명수대현대와 한강현대는 최근 예비안전진단을 통과했다.
재건축 초기 문턱을 넘은 두 단지는 향후 정밀안전진단 절차를 진행할 전망이다. 명수대현대는 1988년 준공된 660가구 규모 단지다. 인근에 위치한 한강현대는 같은 해 준공됐으며 960가구 규모다.
올림픽대로와 맞닿아 있는 두 단지는 흑석동 일대에서도 한강뷰가 우수하다는 평가다. 인근의 한 공인중개사는 "한강현대는 예비안전진단에 한 번 떨어지기는 했지만 재건축이 이뤄지기만 하면 단지 가치가 확 높아질 것이 분명했기 때문에 집주인들이 내놓는 일이 거의 없었다"며 "규제완화 이후 문의가 몰리면서 두 단지 모두 거래량이 늘었다"고 밝혔다.
국토교통부 실거래가 공개시스템, 아실 등에 따르면 지난해 단 한 건의 매매도 이뤄지지 않은 명수대현대는 올해 들어 9건의 손바뀜이 일어났다. 한강현대는 올해에만 11건의 거래가 이뤄지며 지난해 9건을 일찌감치 뛰어넘었다.
지난달 17일 거래된 명수대현대 전용면적 124㎡는 매매가 22억5000만원으로 신고가를 기록하기도 했다. 2021년 8월 직전 신고가 20억8000만원보다 1억7000만원 가격이 올랐다.
가양동 일대 한강변 단지들 역시 재건축에 속도를 내고 있다.
가양동 일대 아파트는 1990년대 초 진행된 가양택지지구 건설사업의 일환으로 공급됐다. 재건축이 진행되는 단지는 분양아파트인 2, 3, 6, 9-2단지다. 이 가운데 3단지와 6단지가 예비안전진단을 통과하며 정밀안전진단 신청 시점을 조율하고 있다.
가양동은 재건축을 진행하는 4개 단지 모두 각각 1000가구가 넘는 대단지다. 인근 한 공인중개사는 "언젠가 진행해야 할 재건축이라면 정비사업에 우호적인 정부가 있을 때 빨리 하는 게 낫다는 목소리도 있다"고 말했다.
정비업계에서는 흑석이나 가양 일대는 압구정, 여의도, 성수 등 서울의 핵심 한강변 입지와 직접적인 비교는 어렵지만 다양한 호재를 갖췄다고 보고 있다.
김제경 투미부동산컨설팅 소장은 "흑석동 일대는 반포와 가까운 것만으로도 큰 메리트를 지닌 것"이라며 "가양동 일대는 한강 조망이 가능하고 마곡 일대와 가까운 부분이 장점"이라고 덧붙였다.
향후 최대 변수는 사업성이 될 전망이다. 정비업계에서는 재건축 단지 용적률이 200% 미만은 돼야 사업성을 어느 정도 확보할 수 있다고 보고 있다. 명수대현대와 한강현대의 경우 용적률이 각각 247%, 237%다.
김 소장은 "강남 일대처럼 사업성이 원체 우수한 지역은 사업성 문제 때문에 조합원 분담금이 늘어나더라도 향후 가치 상승이 이를 충분히 메울 수 있다"며 "그렇지 않은 지역은 사업성 문제 등을 이유로 주민들이 재건축 동력을 얼마나 확보하느냐가 변수가 될 수 있다"고 설명했다.
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