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오피스텔 투자…월세수익·금리인상분 차이 따져봐야

2019-01-04 매일경제

조회 3,824 | 추천 0 | 댓글 0 | 평점:없음

매매가·전세금 갭 벌어져
갭투자는 부담 가중될 듯
◆ 2019 재테크 가이드 ◆

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올해 전문가들이 꼽은 부동산 시장의 '폭탄'은 대출 규제와 금리 인상이다. 부동산이라는 상품 자체가 워낙에 금액대가 크고, 그동안 저금리 기조에 대출을 최대한으로 끼고 사는 것이 일상화돼 있던 상황에서 무주택자를 제외하면 사실상 대출을 받기가 어려워진 데다가, 금리 인상까지 단행되면서 대출을 받기도 어려워졌고, 받아도 부담이 예전에 비해 확 올라간다.

또 총부채원리금상환비율(DSR)이 작년 10월 도입돼 본격화됐고, 임대업이자상환비율(RTI)까지 추가로 들어가면서 상황은 더 어렵다. 특히 최근 자영업 경기가 최악으로 떨어져 상가 공실률이 계속 증가하는 추세에 있어 우량 임차인을 유치하지 않을 경우 상가 등 상업용 부동산 보유자들의 부담은 커질 수 있다.

먼저 주택시장에 있어서는 '갭투자'가 어려워질 전망이다. 갭투자는 매매가격과 전세보증금 간 '갭'을 이용한 투자인데, 이 갭이 한동안 워낙 작아 소액으로 아파트를 구입할 수 있다는 점 때문에 유행처럼 번진 바 있다. 그러나 최근 들어 서울 등에서 입주 물량이 폭발적으로 늘어난 데다 주택 구입이 2017~2018년 붐을 이루면서 전세 수요가 확 줄어 전세가격은 계속 하락세다. 이 때문에 갭투자 자체도 어려워졌고, 갭투자를 이미 한 사람이라도 골치가 아픈 상황이 연출될 것으로 보인다.

예를 들어 A씨가 3억원짜리 아파트에 보증금 2억원에 세입자 B씨를 유치했는데, 최근 전세가격이 1억5000만원으로 하락한 상황에서 B씨의 계약 만료가 다가왔다면 A씨는 추가로 5000만원을 마련해야 한다. 자금 여유가 있는 상황이라면 큰 문제가 안 되지만, 그렇지 않을 경우 대출을 받아야 하는데 정부가 유주택자에 대한 주택담보대출을 추가로 허용하지 않고 있는 상황. 신용대출 등도 DSR 등에 걸리게 되면 여의치 않아져 A씨는 자칫 잘못하면 양도세를 물며 주택을 팔아야 하는 상황이 될 수도 있다. 갭투자에 있어 주의가 요구되는 이유다.

상가나 오피스텔 등 상업용 부동산 보유자의 경우 금리 인상을 잘 모니터링할 필요가 있다. 오피스텔의 경우 아파트와 달리 시세차익보다는 월세 수입을 목적으로 보유하는 경우가 많은데, 최근 오피스텔 공급이 많아지면서 수익률이 좋지 않아진 상황이다. 여기에 금리 인상까지 단행됐다. 변동금리로 대출을 70% 이상 끼고 오피스텔을 구입할 사람의 경우 월 대출 상환금과 월세 수익, 또 월세 수익에 따른 각종 세금 및 건강보험료 등을 종합적으로 판단해 보유 유지와 매각을 고민해야 할 것으로 보인다. 상가의 경우 우량 임차인을 유지할 수 있는지가 관건이다.

최근 상가시장은 자영업 경기 악화와 최저임금 인상 등으로 상황이 무척 좋지 않다. 경리단길 등 한동안 상업용 부동산 시장에서 각광받았던 곳들도 몇 년째 공실인 곳이 있을 정도. 여기에 RTI 도입으로 어느 정도 임대 수익을 갖고 있어야 대출이 된다. 상가 투자 시 장기적으로 임차인을 유지할 수 있는지 등에 대한 고려가 있어야 하는 이유다.

[박인혜 기자]
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