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[Real Estate] 아파트 투자 대안으로 떠오른 아파텔 괜찮을까…분양가 낮지만 취득세(4.6%)는 주택(1.1%)보다 4배 높아

2018-10-08 매일경제

조회 2,807 | 추천 0 | 댓글 0 | 평점:없음

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포스코건설이 성남 분당구 정자동에 공급한 ‘분당더샵파크리버’에서는 전용 84㎡ 주거용 오피스텔이 아파트 못지않은 인기를 끌었다. 이미지는 분당더샵파크리버 조감도. <포스코건설 제공>

아파트를 닮은 오피스텔, 일명 ‘아파텔’이 분양 시장에서 인기몰이 중이다.

최근 입주를 시작했거나 입주를 앞둔 오피스텔을 보면 방 2~3개, 거실과 주방 등을 갖춰 아파트의 모습을 한 주거용 오피스텔이 많다. 전용 60~85㎡로 구성되고 아파트와 비슷하게 만들어졌다 해서 ‘아파텔’이란 별칭도 붙는다. 물론 실제 아파트와는 다르다. 그런데도 소형 아파트 가격이 천정부지로 치솟자 신혼부부 등 젊은 층을 중심으로 아파텔이 대체재로 떠오르는 모습이다.

지난 3월 광교신도시에서 분양된 주거용 오피스텔 ‘광교더샵레이크시티’ 전용 56㎡는 262실 모집에 청약자 2451명이 몰려 평균 9.35 대 1의 경쟁률을 기록했다. 전용 21~82㎡ 전체 평균 경쟁률(5.5 대 1)보다 소형 아파트와 비슷한 전용 56㎡ 인기가 높았다. 지난 7월 포스코건설이 경기 성남시 분당구에서 분양한 ‘분당더샵파크리버’ 오피스텔은 전용 84㎡로만 이뤄진 165실 모집에 9377건의 접수가 몰려 평균 56.8 대 1의 경쟁률을 기록했다. 이 오피스텔 역시 다용도실, 현관 창고 등 공간 활용성을 높인 특화 설계가 적용된 아파텔이었다.

주거용 오피스텔 공급이 늘고 인기를 끄는 이유는 여러 가지다.

일단 아파트보다 투자 부담이 덜하다. 주거용 오피스텔은 대체로 전용 85㎡를 넘지 않아 10~20평대 소형 평형 물건이 대부분. 평형 자체가 작기 때문에 분양가 총액은 중대형 아파트보다 저렴해 투자장벽이 낮다. 일례로 신영이 공급한 광교지웰홈스 전용 84㎡ 최초 분양가는 3억6010만~4억5300만원으로 인근 ‘광교상록자이’ 59㎡ 매매가(4억6500만원)보다 최대 1억원가량 낮다. 구조 또한 방 2개, 거실, 주방, 욕실 등 아파트와 닮은꼴로 지어져 자금 여력이 부족한 신혼부부 등에게 선호도가 높은 편이다.

김광석 리얼투데이 이사는 “전용 50~60㎡대, 혹은 85㎡ 미만의 아파텔은 대체로 아파트보다 3.3㎡당 분양가가 저렴하고 평면 구성이 아파트 못지않아 신혼부부나 1자녀 가구 등 소가족에 인기”라며 “이런 추세는 소형 아파트 인기와 맞물려 움직일 가능성이 높기 때문에 내집마련을 고려하고 있는 실수요자라면 관심을 가져볼 만하다”고 설명했다.

아파트와 달리 아파텔은 청약통장이 필요 없다는 점도 진입장벽을 낮추는 요인이다. 아파텔은 청약 신청금만 내면 바로 청약할 수 있다. 이미 주택을 보유한 사람도 청약을 신청할 수 있어 실수요자뿐 아니라 임대수익을 노리는 투자자에게도 인기가 높다. 또 최근 젊은 층 사이에서는 편리한 대중교통, 주차시설이 주거 선택 요소 중 하나다. 주거용 오피스텔은 상업시설에 들어서는 만큼 지하철역이나 광역 교통망이 가까운 자리에 위치하는 경우가 많다.

▶그래도 주택은 아닌 ‘아파텔’

▷아파트와 시세차익 수억 벌어지기도

소형 아파트를 대체할 상품으로 아파텔이 인기를 끌기는 하지만 전문가들은 “아파텔이 아파트와 실내 구조가 비슷하더라도 엄연히 다르다는 사실을 명심해야 한다”고 입을 모은다. 박상언 유엔알컨설팅 대표는 “이 외에도 관리비, 환금성 등 고려해야 할 사항이 많다. 투자 목적이라면 연 수익률을 따져 접근하면 되지만 실수요자라면 생각보다 차익이 적을 수 있으니 아파트와 아파텔을 꼼꼼히 비교해봐야 한다”고 조언했다.

우선 분양가 책정 방식이 다르다. 아파트 분양가는 공급면적(주거전용+주거공용)을 기준으로, 오피스텔은 계약면적(주거전용+주거공용+기타공용)을 기준으로 분양가를 책정한다. 주차장과 관리실 등 기타공용면적을 분양가에 포함시키면 전용률(공급면적 대비 전용면적 비율)이 낮아진다. 통상 아파트 전용률은 70~80%지만 오피스텔인 아파텔은 50~60%에 머무른다.

전용률이 중요한 이유 중 하나는 기본 관리비 때문이다.

예컨대 전용률이 80%인 아파트 전용 84㎡형은 공급면적이 105㎡, 전용률이 50%인 오피스텔 전용 84㎡형은 공급면적이 168㎡다. 기본 관리비는 통상 공급면적을 기준으로 책정된다. 두 집 모두 기본 관리비가 ㎡당 월 1200원 수준이라고 가정해보자. 아파트 기본 관리비는 월 12만6000원, 오피스텔 기본 관리비는 월 20만1600원이 된다. 전용률 차이만큼 오피스텔 관리비가 비싼 셈이다.

적용되는 법이나 세금도 다르다. 아파트에는 주택법, 오피스텔에는 건축법이 적용된다. 이 때문에 오피스텔에는 서비스 면적(발코니)을 설치할 수 없다. 똑같은 전용면적이라 하더라도 서비스 면적이 없으니 실제 사용 면적은 더욱 줄어든다. 아파트는 전용 84㎡형이라도 발코니를 확장하면 서비스 면적이 10~20㎡ 정도 늘어나고 실제 사용 면적이 94~104㎡에 이른다. 반면 오피스텔은 이런 서비스 면적이 없다. 이 때문에 일각에서는 중형 오피스텔을 마치 아파트인 것처럼 ‘아파텔’이라고 부르는 것도 제지해야 한다는 지적이 나온다.

또 오피스텔인 아파텔은 취득세와 지방교육세 등을 포함해 매매가의 4.6%를 세금으로 내야 한다. 반면 아파트는 전용 85㎡ 주택형 이하인 경우 1.1%만 부담하면 된다. 예컨대 같은 1억원이라면 오피스텔은 460만원, 아파트는 110만원을 세금으로 낸다. 아파텔 취득세가 아파트의 4배 이상인 셈이다.

반면 되팔 때 양도소득세는 주택과 똑같이 물어야 하고 주택 수에도 포함돼 다른 주택이 1채 있다면 2주택자가 된다. 세법상 오피스텔은 실제 사용 용도에 따라 세금을 부과하는데 주거용으로 사용했다면 관련법상 업무용이라고 해도 주택으로 친다. 이에 따라 주거용으로 사용한 오피스텔을 2년 이상 보유했다고 해도 다른 주택이 1채 더 있다면 2주택자가 돼 주택을 먼저 팔든 오피스텔을 먼저 팔든 양도소득세를 물어야 한다.

마지막으로 주거용 오피스텔은 상업지역에 들어서는 만큼 교육 환경이 열악해 자녀를 둔 가정에 적합하지 않을 수 있다. 신도시 등 공공택지는 물론 땅에는 관련 규정에 따라 쓰임새를 정해놓는데 주택으로 분류되는 아파트는 주거용지에, 오피스텔이나 상가와 같은 건물은 상업용지에 각각 짓는다. 상업용지 인근에는 어린이집이나 학교가 가까운 경우가 드물다. 특히 상업용지에는 병원 같은 편의시설이 들어서기도 하지만 각종 술집, 노래방 등 유흥·유해업소가 대거 들어설 수 있다. 물론 모든 상업용지에 유흥·유해시설이 들어서는 것은 아니지만 아파트와 달리 의무적으로 학교용지부담금(분양가의 0.8%)을 물어야 하는 것이 아닌 만큼 가까운 곳에 교육시설이 들어설 가능성이 적다.

사정이 이렇다 보니 아파트값이 천정부지로 치솟던 지난 몇 년간 대체 주거지로 기대를 모았던 아파텔 매매가격은 아파트에 못 미치는 경우도 있다. 같은 입지에서 아파트와 오피스텔 시세가 크게 벌어지는 것이다.

일례로 10월 입주를 시작하는 경기 광교신도시의 주상복합 ‘광교아이파크’는 같은 단지 내 아파트와 아파텔 가격 격차가 수억원 가까이 벌어지기도 했다. 이 단지의 아파트 전용 84㎡는 지난 8월 분양권이 8억2000만~8억5000만원대에 실거래됐다. 2015년 최초 분양 당시 평균 5억8670만원에 분양된 점을 감안하면 시세가 2억5000만원 안팎씩 오른 셈이다. 최근에는 매물 호가가 평균 9억5000만~10억원대에 형성돼 있다. 같은 단지 주거용 오피스텔 전용 84㎡는 호가가 5억원 초중반대, 호수 조망이 가능한 오피스텔은 6억원대다. 분양권 대비 5000만~1억원가량의 웃돈이 붙어 있기는 하지만 같은 전용면적의 아파트 대비 크게 오르지는 않았다. 분양가 자체는 1억원도 채 차이 나지 않았는데 분양 후 입주가 시작되는 시점 시세가 3억원 가까이 벌어졌다.

아이러니한 점은 2015년에는 오히려 아파텔의 인기가 높았다. 이 주거용 오피스텔 청약경쟁률은 평균 216 대 1이었다. 비슷한 시기 아파트 청약경쟁률은 평균 25.5 대 1이었다. 아파텔은 청약 자격 제한이 없어 수요층이 더 넓게 형성됐던 것으로 분석된다.

[정다운 기자 jeongdw@mk.co.kr]

[본 기사는 매경이코노미 제1977호 (2018.10.03~10.09일자) 기사입니다]




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