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분양가규제 역설…정부땅은 비싸게 조합은 헐값

2020-04-20 매일경제

조회 3,417 | 추천 0 | 댓글 0 | 평점:없음

고양덕은자이 2600만원 분양가
둔촌주공·흑석3 조합원들 반발

상한제 공공분양 땅 최고가 팔고
민간택지 정비사업장은 `반값`

7월후 민간 분양가상한제 적용
조합원들 "형평성 제고해야"

이미지

"정부는 시세보다 비싸게 팔 수 있는데 조합원은 왜 반값에 팔아야 하나?"(둔촌주공 조합원 A씨)

"재건축·재개발 아파트는 무조건 깎으면서 왜 공공택지는 가격 그대로 인정해주나?"(흑석3구역 조합원 B씨)

경기도 고양 덕은지구에 분양하는 '덕은 자이' 공급가가 웬만한 서울 아파트보다 비싼 2600만원대라는 것이 알려진 뒤 재건축·재개발 조합원들은 "집값 안정화 명분으로 조합원들 사유재산은 헐값에 내놓기를 강요하며 정부가 시세보다 비싸게 땅을 팔고 있다"고 반발했다. 정부는 '덕은 자이' 분양가가 현행법대로 절차에 맞게 결정됐다고 하지만, 공공분양도 시세보다 비싼 아파트가 나와 분양가 규제의 허점이 노출된 만큼 제도 개선이 시급하다는 지적이다.

19일 분양 업계에 따르면 고양 덕은지구 A4블록 'DMC리버파크자이'와 A7블록 'DMC리버포레자이'가 다음달 초 각각 3.3㎡당 2583만원, 2630만원에 공급된다. 공공택지에 공급돼 분양가상한제 적용 대상이어서 지자체 분양가심사위원회 심사를 거쳐 분양가가 책정됐는데, 상암동과 가까운 서울 생활권이긴 해도 웬만한 서울 아파트보다 비싼 분양가라 논란을 촉발했다.

예를 들어 21일 청약을 앞둔 서울 양천 '호반써밋목동' 분양가는 3.3㎡당 2488만원으로 '덕은 자이'보다 낮다. 신정2-2구역을 재개발한 이곳은 신정동 시세가 2900만원(부동산114 기준)임에도 불구하고 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 통제로 싸게 나왔다. HUG는 현재 같은 지역구 단위에서 1년 이내 입지, 규모 등이 유사한 분양 단지가 있으면 비슷한 수준에서 분양가를 책정하도록 한다. 분양가 자체가 낮게 책정된 데다 1년 전 분양가를 기준으로 곧 분양할 아파트 가격을 결정하니 시세의 50~60% 선이다.

1만2000가구 규모 둔촌주공 재건축 조합은 3.3㎡당 3550만원의 일반분양가를 원하지만 HUG는 2900만원대를 고수해 분양을 못하고 있고, 흑석3구역은 조합원들이 3200만원 선을 원했지만 HUG가 2800만원대로 결정해 '울며 겨자 먹기'로 분양가를 확정했다. 둔촌주공 조합원 A씨는 "우리는 시세의 절반에 분양하라고 압박하면서, 정작 정부가 주도하는 공공분양은 민영 아파트보다 비싸게 파느냐"고 반발했다.

'덕은 자이'는 정부 분양가심사위원회 심사를 받는 공공택지 아파트와 비교해도 최근 분양한 공공택지 중 가장 비싸다. 지난달 분양한 서울 마곡9단지가 3.3㎡당 2542만원, 과천 제이드자이가 3.3㎡당 2240만원이었다. 이처럼 분양가가 차이 나는 이유는 택지비에서 비롯된다. 분양가심의위는 택지비, 공사비, 택지비 가산비, 건축비 가산비 등을 산정해 분양가를 정하는데, 택지비 요인이 가장 크다. 분양가상한제는 토지를 매입해 사업하는 경우 매입 비용을 그대로 인정해준다. 공공택지라도 만약 택지비를 비싸게 공급받았다면 분양가도 올라가는 구조다.

택지개발지구나 공공주택사업지구에서는 추첨제로 공동주택용지를 공급하지만 도시개발사업지구인 고양 덕은지구는 경쟁 입찰 방식으로 토지가 공급되다 보니 시행사가 토지를 비싸게 샀다는 게 한국토지주택공사(LH)의 설명이다.

그러나 건설 업계는 애초에 LH가 A4블록과 A7블록 토지 최저 입찰가격을 크게 올려 '고분양가' 단초를 제공했다고 본다. LH는 '덕은대방노블랜드' 토지를 매각할 때 최저 입찰가격을 3.3㎡당 1234만원으로 책정했지만, 2년 뒤 A4·A7블록 토지 최저 입찰가격을 600만원 안팎으로 올려 각각 1815만원, 1729만원에 내놨다. 화이트코리아는 최저 입찰가의 140% 수준에 토지를 따냈다. LH는 2년간의 시차 등이 반영됐다고 하지만 화이트코리아 측은 "경쟁 입찰에서는 최저 입찰가의 140~150% 선 낙찰이 일반적"이라며 "LH가 제시한 최저 입찰가격이 이전 토지보다 높으니 분양가가 올라갔다"고 말했다. 결국 토지비 부담이 공공분양을 기다리던 실수요자들에게 고스란히 전가됐다.

민영 아파트에 대한 분양가상한제 확대 시행을 앞두고 재개발·재건축을 하는 민간택지와 LH 등이 조성하는 공공택지 간 형평성 문제는 더욱 심화될 전망이다. 분양가상한제에서 공공택지는 매입해 사업할 경우 토지 매입 비용을 그대로 인정해주지만, 재개발·재건축 등 정비사업은 시세의 50~60% 수준 공시지가로 택지비를 산정하기 때문에 '반값 아파트'가 돼 일반분양 당첨자만 '로또'를 맞는 셈이다. 서민에게 안정적으로 주택을 공급하기 위해 도입한 분양가상한제가 공공택지와 정비사업 간에 다른 '잣대'를 적용하면서 공공분양 실수요자들은 고분양가 부담을 떠안게 되고 정비사업 조합원들은 땅값을 제대로 받지 못하게 된다.

[이선희 기자]
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