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‘폭탄’ 공시가 내놓고는…근거는 ‘옆단지 시세 참고’가 전부

2021-04-30 매일경제

조회 1,448 | 추천 0 | 댓글 0 | 평점:없음

국토부, 산정 기초자료 처음 내놨지만…부실 논란

주변환경 등 정보 담았지만
"내용 부실하고 형식적" 비판
주택특성도 뻔한정보 일색

공시가 조정 의견반영 `0건`
세종 호려울 주민들 집단행동

◆ 늪에 빠진 부동산정책 ◆

 

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이미지국토부가 29일 2021년 공동주택 공시가격 산정 기초자료를 공개한 가운데 한 시민이 자료를 열람하고 있다. [이승환 기자]

 

국토교통부가 29일 '부동산공시가격알리미' 홈페이지를 통해 2021년 공동주택 공시가격과 함께 산정 기초자료를 공개했지만 주민들 불만을 막기는 어려울 것으로 보인다. 주택 특성자료와 가격 참고자료 등을 처음 내놓았지만 수치화된 공시가격 근거는 여전히 없기 때문이다. 특히 공시가격이 전국에서 가장 높은 상승률을 기록했던 세종 호려울마을 7단지는 의견이 단 한 건도 반영되지 않아 주민들이 집단행동에 나설 조짐이다.

29일 공개된 공시가격 산정 기초자료를 실제 확인하면 A4용지 1개면 분량에 불과하다. '공시가격·주택특성자료·가격참고자료·산정의견'으로 구성됐는데 내용이 너무 간단하고 형식적이라 내 집 공시가격이 왜 이렇게 책정됐는지 알기에는 턱없이 부족하다는 평가가 많다. 게다가 지난해에 가능했던 산정 기초자료 파일 다운로드마저 올해는 막아놨다. 특히 공시가격 책정의 가장 중요한 근거가 될 '가격 참고자료'는 상당히 부실했다. 해당 단지 같은 면적의 주택이나 인근에서 거래된 비슷한 면적의 주택 실거래 사례와 '부동산테크'의 시세만 적시했는데, 부동산테크는 한국부동산원이 만든 업체다. 업계와 소비자들이 활용하는 KB부동산 등 민간 정보업체 시세는 누락했다. 핵심 정보인 해당 아파트 적정시세 변화율, 시세 대비 공시가격 반영률 등도 빠졌다.

주택 특성자료도 부실하긴 마찬가지였다. 단지 주변환경과 단지 자체의 특성(경과연수·용도지역·건폐율·용적률 등), 세대 특성(동일면적 가구 수·방향 등) 등을 담았는데 이는 건축물 대장 혹은 부동산거래계약 때 첨부되는 중개대상물 확인설명서에서도 간단히 확인할 수 있는 정보다.

마지막 산정 의견란에는 '가격형성 요인과 유사 공동주택의 거래가격, 가격수준 등을 종합적으로 참작해 산정했다' '공시가격 현실화(시세 대비 공시가격) 계획에 따라 시세변동률과 현실화제고분을 반영해 결정했다' 등 두루뭉술한 서술만 나열돼 있다.

 

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전문가들은 이 정도 기초자료만으로는 공시가격에 관한 논란을 피할 수 없다고 단언했다. 실제로 '같은 층 비슷한 면적'인데 공시가격이 다른 사례도 나와 정부가 공개한 공시가격 기초자료로는 원인을 정확히 파악하기 어렵다. 예를 들어 서초구 반포훼밀리아파트의 6층에 있는 주택 중 84.63㎡는 9억6700만원인데 다른 동 84.12㎡ 주택은 8억8100만원으로 종합부동산세 부과 대상이 갈렸다. 그런데 주택 특성자료에서 두 주택의 방향은 똑같이 서향으로 기재됐다. 공시가격에 차이가 난 이유는 비교 대상 전용면적을 다르게 뽑은 것과 관련이 있는 것으로 보이는데 기초자료엔 정작 해당 이유가 빠져 있는 '맹탕 자료'인 셈이다.

실거래 정보가 적은 경우도 논란이 계속될 것으로 보인다. 서초구는 서초동 서초센트럴아이파크 전용 80.52㎡ 주택이 지난해 12억6000만원에 거래됐는데, 올해 공시가는 무려 15억3800만원으로 현실화율이 122.1%에 달한다고 주장한 바 있다. 국토부는 이 아파트가 작년에 준공된 단지여서 실거래 자체가 없다며 주변 시세의 근거로 마제스타시티 아파트를 들었다. 이 단지에 있는 59.97㎡ 중 10층 주택이 작년 11월 16억2500만원에, 6층 주택은 작년 6월 15억8500만원에 거래됐다고 명시했다. 그런데 마제스타시티에는 전용면적 80㎡ 가구가 전혀 없는 만큼 집주인 입장에서는 불만이 클 수밖에 없다.

공시가격이 대폭 상승됐음에도 별다른 설명 없이 이의제기가 받아들여지지 않은 부분도 집주인들 불만을 부추기는 요인이다. 세종호려울마을7단지 전용면적 102㎡ 고층 가구의 경우 공시가격이 지난해 4억700만원에서 올해 9억3500만원으로 130%가량 급등했다. 이 단지의 동일 전용면적·저층에 위치한 가구는 공시가격이 7억9100만원에 책정됐다. 이 단지 고층과 저층의 공시가격 상승률은 각각 130%, 125% 수준이다. 상승률 및 공시가격 차이에는 '고층 조망권'이 반영된 것으로 보이지만 근거자료에는 '공용시설, 층별·위치별·향별효용, 전용면적 등 가격형성 요인과 유사 공동주택의 거래가격, 가격수준 등을 종합적으로 참작하여 산정했다'는 내용이 사실상 전부다.

김철주 호려울마을7단지 입주자 대표는 "급격하게 변화하는 시세를 합리적 근거 없이 공시가격에 그대로 반영하는 것은 큰 문제"라고 비판했다.

측면 발코니와 같은 가격 형성 요인이 제대로 반영되지 않았다는 주장도 나왔다. 이날 한 부동산 커뮤니티에 따르면 대전 유성구 반석마을5단지의 경우 측면발코니가 있는 가구와 없는 가구 공시가격이 5억4400만원으로 동일하게 책정됐다. 지난해 공시가격도 4억원으로 동일하다. 부동산 업계 관계자는 "측면 발코니 유무에 따라 시세뿐만 아니라 분양가에서도 차이를 보인다"고 말했다. 전문가들은 공시가격 근거 자료가 더 많이 공개돼야 논란을 잠재울 수 있을 것이라고 강조했다. 임재만 세종대 부동산학과 교수는 "감정평가하듯 모든 아파트의 공시가격 근거를 일일이 공개하라고 요구할 수는 없다"면서도 "대단지 중심으로 기준 실거래가와 현실화율 산정 자료를 지금보다는 폭넓게 밝힐 필요가 있다"고 말했다.

[손동우 부동산전문기자 / 정석환 기자]
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