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서울 4차 폭등기는 언제, 어디서 올까?

2021-03-25 조회 1,338 | 추천 0 | 의견 0 | 평점:없음

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4월 7일 서울시장 보궐선거가 야권 후보 단일화로 싱겁게 됐습니다. 야구에선 끝날 때까지 끝난 게 아니라는 유명한 명언이 있습니다. 하지만 4.7 서울시장 보궐선거는 끝나기전에 끝났다는 생각이 듭니다.

이제 2주 뒤면 단명(?)해야 할 서울시장이 확정될 것입니다. 누가 되든 서울시장 잔여임기가 1년 2개월에 불과합니다. 성과를 이뤄내긴 힘들 것입니다. 하지만 서울 주택시장에 미치는 여파는 적지 않을 것입니다. 특히 정비사업은 매우 클 것입니다.

이번 주 오윤섭의 부자노트에선 4.7 서울시장 보궐선거후 서울 아파트시장이 어떻게 움직일 것인가를 재건축시장을 중심으로 분석했습니다.

지난 2015년 이후 2021년 3월 현재 서울 아파트시장 상승장에서 폭등기는 크게 1~3차로 나눌 수 있습니다.

부동산 정책으로 서울 아파트값 폭등기를 나눠 보면 2017년 8.2대책 이전에 1차 폭등기가 왔습니다. 2차 폭등기는 무주택자도 투기과열지구에선 시가 15억원 초과 아파트는 주택담보대출을 금지한 2019년 12.16대책 직전에 왔습니다. 3차 폭등기는 12.16대책 이후 임대차2법이 강행됐던 2020년 8월 직전에 왔습니다.

4차 폭등기는 다가오고 있습니다. 휴먼인덱스(인간지표)라고 하죠. 그분께서 지난주 서울 집값이 안정되고 있다고 한마디 했습니다.

지난해 11월 전후 압구정이 주도한 초고가아파트 상승은 서울 폭등기로 보긴 힘듭니다. 아파트매매 거래량을 보더라도 미흡합니다.

지난해 6, 7월에 찾아온 서울 3차 폭등기는 2015년 이후 1~2차 폭등기와 마찬가지로 거래량이 월 1만건을 돌파했습니다. 반면 지난해 11, 12월은 거래량이 7천건 안팎에 머물렀습니다. 임대차2법으로 전셋값이 급등하면서 일단 전세 끼고 사두려는 실수요 투자수요가 일시적으로 늘어나 거래량이 반짝 증가했던 시기였습니다.

올들어 서울아파트 거래량은 1월부터 다시 감소세입니다. 1월 5천건이 조금 넘었고 2월도 크게 벗어나지 않을 것입니다.

과거 2019년 1~4월에도 역대급으로 거래량이 적었습니다. 2018년 12.19대책으로 3기 신도시 7곳을 발표했습니다. 이어 2019년 2.20대책으로 조정대상지역을 확대하고 LTV를 10% 이상 줄였습니다. 조정대상지역에서도 사업자의 주택담보대출을 금지했습니다.

그럼에도 거래량은 5월부터 늘어나기 시작해 11, 12월 월 1만1천건 이상을 기록하며 폭발했습니다. 2차 폭등기입니다.

과거 정치적 변수로 서울아파트 거래량이 늘어났던 시기는 2012년 12월 대선에서 박근혜가 당선된 직후였습니다. 2012년과 2013년 상반기까지 거래량은 월 3천건 안팎에 머물렀습니다. 거래량 감소-매매가 약세라는 전형적인 하락장 모습이었습니다.

그러나 2013년 2월 박근혜 대통령 취임후 3~5월 월평균 거래량은 6천건까지 회복되면서 서울 아파트값은 그해 5월 바닥을 찍고 회복기에 들어섰습니다. 2015년에 대세상승장이 시작됐습니다.

제가 부자노트 칼럼에서 자주 말하는 게 있습니다. 1년에 최소한 한번은 매수기회가 있다는 것입니다. 물론 상승장이 지속되는한 1년 전보다 낮은 가격에 매수할 순 없습니다.

매년 단기저점 매수타이밍은 항상 주택시장 불확실성이 고조될 때 찾아왔습니다. 시장참여자들 공포에 휩싸일 때입니다.

2.4대책에 이어 오는 6월 양도세 및 종부세 폭탄이 점점 다가오는 지금이 올들어 서울 아파트시장에서 가장 불확실성이 고조될 때가 될 것으로 예측합니다.

2012년 12월 대선 직후 강남 부자, 서울 다주택자들이 상승장에 베팅하기 시작했습니다. 이때부터 2013년 상반기에 강남 재건축단지나 신축 준신축을 전세끼고 사들였습니다. 주택수를 늘리기 시작했습니다.

3월 현재 지금 서울 아파트시장은 조정장세가 아니라 숨고르기장세입니다. 언론에선 이전 신고가보다 낮게 거래된 실거래가 한건을 갖고 조정장세가 본격적으로 시작됐다고 설레발을 치고 있습니다. 전혀 그렇지 않습니다.

지금은 문재인정부 때문에 조정장세가 오기 힘든 시장입니다. 팔지도 못하고 사지도 못하게 만들었기 때문입니다. 내 아파트를 싸게 팔고 갈아탈 아파트를 싸게 사야 조정장세가 가능합니다. 그러나 지금은 내 아파트는 싸게 팔수 있지만 갈아탈 아파트는 비싸게 사야하는 시장입니다.

이런 상황에서 4.7 서울시장 보궐선거 결과는 서울 아파트시장에 불확실성을 크게 낮추는 트리거가 될 것입니다.

특히 서울 정비사업은 지구단위계획안, 안전진단, 정비구역, 건축심의 등 단계마다 켜켜이 쌓인 규제의 덫, 박원순 리스크가 사라질 가능성이 높습니다.

서울 재건축시장은 안전진단 통과, 조합설립인가 단지가 매우 적어 매매가 모멘텀(상승동력)이 국지적으로 발생했습니다. 하지만 4.7 서울시장 보궐선거 이후엔 모멘텀이 동시다발 발생할 가능성이 높습니다.

서울시장이 승인권자인 압구정 여의도 목동 지구단위계획안은 물론 성수전략정비구역 건축심의, 한강변 35층 룰 폐지 등 불확실성이 사라지면 매매가 모멘텀이 강해질 것입니다. 정비구역 지정, 사업시행변경을 위한 건축심의 통과, 재정비촉진계획변경안 고시, 정비계획 변경안 고시도 빨라질 것입니다.

민간택지 분양가 상한제가 적용되는 정비사업 일반분양가의 경우 결정권한은 구청에 있습니다. 정확히는 구청 분양가심사위원회에 있습니다. 하지만 택지비는 부동산원에서 적정가를 평가할 권한이 있어 국토부 입김이 작용할 수 있습니다.

정부는 민간택지 분상제에서 택지비 산정방식을 개선한다고 하는데... 분양가중 땅값을 표준지 공시지가를 기준으로 분양가 심사 시점에 감정평가를 하면 되는데... 혹시나 사업시행인가 또는 관리처분인가 기준으로 감평을 한다는 것은 아닌지...

서울에서 유일한 야당 구청장인 서초구에서 래미안원베일리가 이르면 4월중 일반분양예정입니다. 4.7 보궐선거 이후 분양됩니다. 2016년 3월말 개포 래미안블레스티지 일반분양의 데자뷰 같습니다. 그해 4월 이후 서울 1차 폭등기가 왔습니다.

다가올 서울 4차 폭등기는 지난해 3차 폭등기와 유사한 흐름입니다. 올해에도 6, 7월에 올 가능성이 높습니다.

4차 폭등기는 민간 재건축 단지를 중심으로 정비사업이 주도할 것입니다. 재건축시장은 조합설립인가전 사업초기 단지도 재개발과 달리 공공재건축이나 공공직접시행 재건축으로 인한 사업 지연 리스크가 없습니다. 조합장 비대위 등 내부 지연요인만 없다면 사업속도는 빨라질 것입니다.

공공주도나 현금청산 리스크가 거의 없는 조합설립인가를 받은 민간 재개발도 매매가 모멘텀이 강해질 것입니다.

4.7 보궐선거 이후 안전진단을 통과하거나 정비구역으로 지정되는 재건축 단지가 가장 매매가 모멘텀이 강할 것입니다. 서울에선 사업시행인가, 관리처분인가보다 더 힘든 게 안전진단 통과, 정비구역 지정입니다.

박원순 시장 재임 기간(2012~2020년)에 서울시에서 지정 고시된 정비구역은 거의 없다고 보면 됩니다. 반면 지난 2012~2019년에 서울에서 해제된 정비구역은 132곳에 달합니다. 


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