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미국 대비 수도권 주택공급은 얼마나 심각한가?

2021-04-29 조회 502 | 추천 0 | 의견 0 | 평점:없음

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없었던 일로 하자? 이런 말을 자주 쓴다면 대화의 상대방을 불신한다는 의미일 것입니다. 지난 4.7 보궐선거 참패후 논의되던 1주택자 종부세 완화는 없던 일로 한다고 합니다. 유주택자에겐 지금처럼 부동산 3종 증세 세트(취득세 보유세 양도세 중과)를 고수하겠다는 것입니다. OECD 부동산 거래세(취득세 양도세) 1위(GDP 대비)를 지키겠다는 것입니다.

무주택자만 대출규제를 완화해줄 모양입니다. 주택시장에서 무주택자만 주택을 구입하게 하고 다주택자는 주택 구입을 차단하는 정책이 얼마나 위험한지를 모르나요? 참여정부에서 이미 경험했음에도 문재인정부는 아직 정신을 차리지 못하고 있습니다.

이번 주 오윤섭의 부자노트에선 주택 착공실적으로 수도권 공급상황을 들여다보겠습니다. 공급의 질도 심각한 상황이지만 이번 칼럼에선 공급의 양을 들여다보겠습니다.

신축 주택 공급을 늘리기 위해선 주택시장이 상승장이어야 합니다. 집값이 올라야 건설사들이 신축 공급을 늘리게 마련입니다. 미국을 보면 쉽게 알 수 있습니다. 올들어 미국 대도시 집값은 전년동기대비 최소 두자릿수 상승이 이어지고 있습니다.

착공물량도 당연히 증가세입니다. 지난 2008년 금융위기후 급감된 신축 공급물량을 공격적으로 늘리고 있습니다. 미국 착공건수는 지난 3월 현재 연간 174만건에 달해 지난 2006년 9월 172만건 이후 최대치를 기록했습니다. 지난해 평균 138만건을 크게 웃도는 수치입니다.

지난 3월 30년 고정 모기지금리가 3%대에 진입하면서 이자부담이 늘어나고 있음에도 금융위기 이후 역대급 주택시장 호황을 맞고 있습니다. 코로나 리스크 이후 지난해 6월부터 상승폭이 커지고 있습니다. 올들어 미국 대도시 집값은 1년전보다 최소 10%에서 최대 20%까지 오르고 있습니다.

하지만 앞으로 매년 10% 착공건수가 늘어나도 미국 주택 공급부족이 해소되려면 준공시점으로 2027년에나 가능하다고 합니다. https://blog.naver.com/gaajur/222313014892

반면 한국 주택 착공실적을 보면 정반대 상황입니다. 문재인정부는 신축이 부족해서 집값이 오르는데 부족하지 않다고 강변하다 골든타이밍을 놓치고 말았습니다.

문재인정부는 2019년부터 공격적으로 공급확대책을 발표하면서 정책전환을 시도했습니다. 하지만 아파트를 기준으로 계획에서 입주까진 최소 8년이란 시간이 필요합니다. 정부가 밀고 있는 공공재개발 또는 공공직접시행 정비사업도 입주까지 일러도 8년 이상 걸립니다.

LH, SH 담당자들이 말하는 5년내 공급은 정비구역 지정에서 착공까지를 말합니다. 차기 정부에서 살아남을 공공재개발이 멀마나 될까요? 공공직접시행 정비사업은 말할 것도 없습니다. 비관적으로 봅니다. 박근혜정부의 뉴스테이와 같은 운명을 맞을 가능성이 높습니다.

3기 신도시도 마찬가지입니다. 2018년 12월과 2019년 5월 2차례 나눠 발표한 교산지구 왕숙지구 등 아파트 입주시기는 정부도 일러야 2026년으로 보고 있습니다. 2026년에 입주하려면 본청약을 늦어도 2024년 상반기까진 해야 합니다. 쉽지 않습니다. 3기 신도시는 지금과 같은 상승장이 계속된다는 전제아래 2028년 이후부터 입주가 시작될 것입니다.

과천 주암지구를 보세요. 2016년 1월 박근혜정부에서 뉴스테이 지구로 지정됐습니다. 그러나 아직도 아파트 분양을 하지 못하고 올 하반기 사전청약을 앞두고 있습니다. 토지보상은 지난해 끝났지만 지장물 보상이 마무리되지 않았습니다. 뉴스테이 발표 당시 주암지구 분양시기를 2018년 3월로 예정했습니다. 본청약 기준으로 최소 4년 이상 늦어지고 있습니다.

미국 유럽은 물론 전세계가 금융위기 이후 공격적으로 주택 공급을 늘리고 있는데 우리나라는 오히려 줄이고 있습니다. 마치 과공급으로 인한 미분양 급증으로 공급물량을 줄이는 모양새입니다.

착공실적을 보더라도 문재인정부는 참여정부 시즌2입니다. 다주택자를 투기 적폐라며 공공의 적을 만들어놓고 무차별 규제를 가한 참여정부 시절 서울 인천 경기 등 수도권 주택 착공실적을 봅시다.

참여정부 집권 3년째인 2005년 8.31대책을 정점으로 규제수위는 최고에 달했습니다. 2005년 수도권 착공실적은 16만8천가구, 4년째인 2006년엔 12만4천가구로 공급물량은 바닥을 향했습니다. 2007년 2기 신도시 분양으로 일시적으로 착공실적이 24만9천가구로 늘었지만 2008년부터 2014년까지 7년간 매년 20만가구를 넘기 힘겨울 정도로 공급이 부족했습니다. 물론 2008년 글로벌 금융위기와 수도권 하락장 영향이 컸습니다.

2015년 박근혜정부에서 38만가구까지 달했던 수도권 착공실적은 다시 2018년 25만가구로 급감했습니다. 그리고 증가세는 정체돼 있으며 지난해 3분기부터 착공실적이 늘어나고 있다고 하지만 미국에 비하면 부족해도 한참 부족합니다.

2020년 수도권 주택 착공실적은 27만8천가구입니다. 5년 평균 대비 9.2%나 적은 물량입니다. 또 미국 착공건수는 지난 3월(12개월치 누적 기준) 현재 지난해 같은 기간보다 무려 43% 증가했습니다. 수도권은 2월 현재 착공실적은 30만1천가구로 지난해 26만9천가구보다 11.8% 늘어나는데 그쳤습니다.

놀라운 사실은 2016~2020년 수도권 주택시장은 상승장 한가운데 위치하고 있다는 것입니다. 그럼에도 수도권 착공실적이 좀처럼 늘어나지 않고 있습니다. 25만~27만가구에 머무르며 횡보하고 있습니다. 이로 인해 아파트 미분양은 역대급 바닥으로 치닫고 있습니다.

외국과 비교할 때 많이 인용하는 인구 천명당 주택수를 보더라도 많이 부족합니다. 미국 독일 프랑스 영국 일본 등 선진국은 대부분 2018년 현재 500명을 넘었습니다. 반면 한국은 2019년 현재 전국은 411명, 수도권은 380명으로 OECD는 물론 전세계에서 꼴찌 수준입니다.

설상가상으로 늘려야 할 수도권은 줄어들고 줄여야 할 지방은 늘어나고 있는게 국내 착공실적 현실입니다.

지방 착공실적은 지난해부터 다시 증가세입니다. 전국 착공실적에서 지방이 차지하는 비율이 2019년 42%까지 줄어들다 지난해엔 48%로 6% 포인트 늘어났습니다. 지난해 7.10대책으로 취득세 중과까지 강행해 다주택자의 주택 추가 매수를 차단했습니다. 이로 인해 대부분 조정대상지역인 수도권에서 다세대 다가구 등 비아파트 착공실적도 위축되고 있습니다.

30년 재건축연한이 다가오는 1990년대생 수도권 도심 노후아파트의 교체수요를 위해서도 최소한 2030년까지 공격적으로 새아파트 공급을 확대해야 합니다. 그럼에도 정부는 서울 도심 민간 정비사업은 규제하고 공공정비사업과 공공택지 개발에만 올인하고 있습니다. 


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