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공급계획으로 수도권 하락장을 예측하면 안되는 이유

2021-05-20 조회 684 | 추천 0 | 의견 0 | 평점:없음

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오세훈 서울시장이 취임 한달을 맞아 5년내 정비사업 24만가구 공급계획을 발표했습니다.

정비사업 공급실적은 사업시행인가가 기준입니다. 서울시가 승인권한이 있는 정비구역 지정 및 정비계획 변경안, 재정비촉진계획변경안 고시를 비롯해 환경영향평가, 건축심의 등을 적극적으로 통과시켜 신속하게 사업시행인가를 받게 하겠다는 것입니다. 재개발 정비구역 지정에 최대 걸림돌인 주거정비지수제도 완화할 예정입니다.

이번 주 오윤섭의 부자노트에선 문재인정부의 아파트 공급계획으로 하락장을 예측해선 안되는 이유를 정리했습니다.

먼저 문재인정부가 그동안 발표한 아파트 공급계획을 보면 다음과 같습니다.

2017년 11.29 주거복지 로드맵: 20만호

2018년 9.21 수도권 1차 주택공급 확대방안: 30만호

2018년 12.19 2차 수도권 2차 주택공급(1차 3기 신도시 4곳) 계획안: 15.5만호

2019년 5.7 수도권 3차 신규택지 공급방안-2차 3기 신도시: 16.3만호(1차 포함)

2020년 5.6 수도권 주택공급 기반 강화방안: 7만호

2020년 8.4 서울권 등 수도권 공급계획 확대방안: 13.2만호

2021년 2.4 대도시권 주택공급 확대방안: 수도권 61.6만호

2021년 5.17 서울 민간 정비사업 활성화 방안: 5년내 24만호

수도권 공급계획 누적물량은 총 200만가구가 넘습니다. 문재인정부의 공급계획에 대해 의미 부여를 하는 분들이 있던데 결론적으로 의미 없습니다. 문재인정부가 2018년 이후 지금까지 아파트 공급계획을 남발한다는 것은 폭등장이 당분간 지속된다는 것을 방증합니다.

수도권에서 2030년까지 아파트 200만가구 이상을 입주시키겠다는 계획인데... 만약 중간에 하락장을 맞지 않는다면, 즉 지금처럼 계단식 상승장이 계속된다면 계획 대비 입주 실적은 많아야 30% 정도로 봅니다.

하지만 2030년 이전에 하락장을 맞는다면 계획 대비 입주물량은 30% 안팎에 그칠 것입니다. 노무현정부의 공급계획 남발이라는 과거의 역사를 통해 추론한 것입니다.

오 시장이 발표한 민간 정비사업 공급계획 역시 상승장 후반기 단기폭등을 감수하기가 쉽지않아 사업시행인가를 받는 정비사업 공급물량은 많아야 30%에 불과할 것입니다. 사업시행인가를 받더라도 입주물량이 되려면 7년 안팎 시간이 필요합니다. 여기에 민간택지 분양가 상한제와 고분양가관리지역을 통해 분양가 통제를 고집한다면 입주 실적은 더욱 낮아질 것입니다.

정부가 추진하는 공공재개발과 공공직접시행 정비사업의 실행 가능성은 부정적입니다. 정부 목표 대비 실제 착공실적은 상승장 하락장 상관없이 5년내 착공실적은 많아야 20% 안팎으로 봅니다.

23만3천가구(광명시흥신도시 포함)가 공급될 3기 신도시중 2030년까지 아파트 몇 가구가 입주할까요?

2030년 이전 하락장이 온다고 보면 공급계획 대비 입주물량은 30%로 보고 있습니다. 7만가구 남짓입니다. 입주시기는 물리적으로 2026년부터 가능합니다. 하지만 실제 입주시기는 일러야 2028년부터 시작될 것입니다.

지장물이 많은 과천 지식정보타운(구 보금자리지구. 지구 지정에서 아파트 첫 입주까지 10년 소요)를 참고해 청약 대기자 선호도가 높은 하남 교산지구를 예측한다면 첫 입주는 2029년 이후에나 가능할 것입니다.

공급계획만으로 상승장에서 집값을 잡을 수 없는 이유는 무주택자에겐 상승장에서 생존권, 경제적 시민권이 걸려있기 때문입니다.

충분한 입주물량이 쌓이는 공급증가 사이클이 아닌 시점에 주택 취득을 막는 규제책 쌓이면 전세수요가 늘어납니다. 전셋값이 오르면 무주택자는 전세난민이 됩니다. 결국 전셋값이 매매가를 끌어올리고 대출규제 수위가 높아지면 계층이동의 사다리는 사라집니다.

설상가상으로 실행 가능성이 낮은 정부의 공급계획 남발로 청약 대기자가 늘어나면 전셋값은 내려갈 수 없습니다. 당첨자의 97.8%가 무주택자이니 무주택으로 남아야 합니다. 청약 대기자는 당첨이 돼도 규제지역에선 대출규제로 입주전까지 전월세로 살아야 합니다. 당첨이 안되면 계속 전세로 살아야 합니다. 청약을 포기하고 뒤늦게 사고 싶어도 대출규제로 살 수 없습니다.

정부와 여당이 취득가액 6억원 이하 LTV 규제 완화를 추진중입니다. 서울 무주택자는 시세 기준으로 하위 10%에 속한 서울 외곽 구축 소형만 사라? 2030대는 매수해 거주할 수 있다고 하더라도 자녀가 있는 4050대 무주택 기혼자들은?

주택시장에서 유동성을 줄이려면 전셋값이 하락해야 합니다. 전셋값이 상승하면 전세자금대출 규모가 늘어나 유동성이 확대됩니다. 또 집주인, 유주택자는 늘어난 전세금(유동성)으로 추가 투자를 합니다.

전셋값이 하락하려면 전세물량이 쌓여야 합니다. 전세물량이 쌓이는데 공급계획은 아무 소용이 없습니다. 오히려 공급계획은 청약 대기자 증가로 전세수요만 늘릴 뿐입니다.

지난 2009년 가을 이후 찾아온 서울 등 수도권 하락장은 공급계획과 아무 상관없습니다. 글로벌 금융위기(금리 단기급등)에 동탄1, 판교, 광교 등 2기 신도시 입주물량, 잠실 청담도곡 등 서울 저밀도지구 재건축 입주물량 폭탄이 겹쳤기 때문에 하락장이 왔다고 봅니다. 그래서 예상보다 하락장이 길어 3년 6개월 이상 지속됐습니다.

다가올 수도권 하락장 역시 공급계획과 아무 상관없을 것입니다. 또 멸실주택을 동반한 정비사업 증가로 입주물량도 거의 상관없을 것입니다.

수도권에서 과공급(입주물량 과공급 및 미분양 1만5천가구 돌파)이 하락장에 미치는 영향은 많아야 20% 정도 된다고 봅니다. 수도권 하락장은 입주물량 과공급보다 경제위기로 올 가능성이 높습니다.

서울에서 입주물량은 하락장 변수로 무시해도 좋습니다. 집값 하락에 미치는 영향은 20%에도 못미칩니다. 강남3구는 무시해도 좋을 변수입니다. 서울 아파트는 전국구 및 외국인 수요에다 멸실을 동반한 정비사업이 신축 공급의 90% 안팎을 차지하기 때문입니다.

참고로 재개발 정비사업이 신축 공급을 주도하고 있는 부산의 경우 2017년 8.2대책 이후 조정대상지역과 입주물량 과공급 구간이 만나면서 20%안팎 하락했습니다. 하락장이라기보단 조정장세로 봐야 합니다.

만약 해운대구 등이 조정지역으로 지정되지 않았다면 과공급으로 인한 낙폭은 10% 안팎에 불과했을 것입니다. 이를 서울에 대입하면 입주물량 과공급으로 낙폭은 많아야 5% 안팎에 불과할 것입니다.

잘 아시다시피 서울 입주물량 과공급 구간인 2018~2020년(연간 입주물량 5만가구 초과 구간)에도 집값이 떨어지긴 커녕 급등했습니다.

수도권 하락장에 미치는 최대 변수는 누누이 말하지만 미국 대도시 집값과 수도권 미분양 추이 입니다. 하나를 추가한다면 전세가율입니다. 서울 강남 준신축(지은지 6~10년 된) 기준으로 전세가율이 40%대로 떨어지면 가격 거품이 심해 하락장이 임박했다고 추론합니다. 지금은 60% 안팎입니다.

굳이 공급물량으로 하락장을 예측하고 싶다면 주택 착공실적을 보세요. 이때 비아파트 착공실적도 봐야 합니다. 아파트 전셋값 안정에 기여하기 때문입니다.

2020년 3분기 이후 수도권과 지방은 동시에 주택 착공실적이 전년동기대비 증가세로 돌아섰습니다. 남은 상승장에서 옥석가리기가 본격화될 것입니다. 빌라 도시형생활주택 오피스텔 등 비아파트 입주물량 증가로 아파트와 비아파트 가격 격차가 벌어질 것입니다.

또 신축과 구축 격차가 더욱 벌어질 것입니다. 서울 도심권 동일 입지에서 재건축, 리모델링 가능성이 없는 구축(지은지 20년 이상)과 재건축 4세대 신축간 매매가 격차는 최대 40%까지 벌어질 것입니다.

수도권 주택시장이 유통물량이 절대 부족인 공급감소 사이클에서 아파트 공급계획 남발은 전셋값만 올려 다주택자의 갭투자 기회만 줄 뿐입니다. 결과적으로 다주택자의 자본소득을 늘려줄 뿐입니다. 


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