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1급지 폭등장에서 알아야 할 부동산 투자전략

2021-05-27 조회 784 | 추천 0 | 의견 0 | 평점:없음

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5월에 서울 1급지에서 실거래가 최고가 러시가 시작됐습니다. 점핑식 상승장이 시작됐습니다.

잠실주공5단지 35평형이 28.11억원으로 전고가보다 1.3억원 오른 최고가를 기록했습니다. 개포동 래미안블레스티지와 일원동 래미안개포루체하임 59타입이 20억원을 넘었습니다. 잠실 엘스 59타입은 19.4억원에 거래됐습니다.

반포동 래미안퍼스티지 84타입은 33억원으로 평당 1억원이 눈앞에 있습니다. 래미안퍼스티지처럼 입지가치가 뛰어난 준신축(구축이지만 강남에서 준신축급)이 가장 안전한 투자처입니다. 상승장 후반기에 영끌해서 사고 집값이 떨어질까봐 불안하다면 생활권내 제2의 래미안퍼스티지를 매수하세요. 서울 강북구에도, 인천 부평구에도, 안산 단원구에도 있습니다.

84타입에서 한강변 신축인 아크로리버뷰 신반포 35억원, 잠실 리센츠 24.8억원, 동부이촌동 한가람 20.6억원으로 최고가를 기록했습니다. 한가람은 서울 비강남2구 84타입 구축(지은지 20년 이상) 리모델링단지중에선 최초로 20억원을 돌파했습니다.

인천경기권에서 광명 철산센트럴푸르지오가 과천 판교 일산(킨텍스) 분당에 이어 84타입 15억원을 넘어섰습니다. 정비사업 신축으론 과천에 이어 두번째 입니다. 다산신도시 대장주, 자이아이비플레이스는 입주하자마자 5월에 가볍게 11억원을 돌파했습니다.

올 들어 강남 최고가 행진을 주도중인 압구정에선 한양2차 49평형 2층이 토지거래허가구역으로 묶이기 전날인 4월 26일에 전고가 대비 2.2억원 오른 44.7억원으로 최고가를 기록했습니다. 연초대비 5억원 이상 상승했습니다.

사설이 길었습니다. 이번 주 오윤섭의 부자노트에선 5월부터 시작된 서울 1급지 폭등장에서 반드시 알아야 할 투자전략을 정리했습니다.

폭등장이 언제까지 계속될지 예측하지 마세요. 상승장은 부동산 비관론자나 하수가 생각하는 기간보다 길어질 가능성이 높습니다. 언제 하락할 지를 예측하는 데 시간이 허비할수록 투자에 실패할 가능성이 높습니다. 2000년대 상승장에서 가장 큰 투자손실을 기록한 사람들이 어떤 사람들인지를 한번 복기해보세요.

2015년 이후 수도권 상승장에서 늦게 오른 아파트를 추격매수하는게 가장 위험한 투자입니다. 투기과열지구로 지정됐거나 지정돼도 큰 폭의 상승이 가능한, 즉 펀더멘털(기초체력)이 강한 아파트인지를 따져봐야 합니다.

비규제지역, 공시가격 1억원 이하 등 풍선효과로 인한 투자수요 증가로 단기급등한 주택에 투자해선 안됩니다. 나중에 오른 아파트가 나중에 내린다고 생각하면 착각입니다.

당신이 걸음마 단계에 있는 초보 투자자라면 2019년 12.16대책 이전 투기과열지구나 조정대상지역으로 지정된 곳이 안전한 투자처입니다. 아파트 상품으론 재개발 재건축 등 정비사업 준신축이 가장 안전한 투자처입니다. 준신축은 서울의 경우 통상 2005년 이후 입주한 아파트로 봅니다. 인천경기는 210년 전후 입주한 단지가 될 것입니다.

2020년 수도권 지방 아파트중 가장 많이 오른 2, 3급지 구축을 보유하고 있다면 2년 이상 보유하고 매도타이밍을 잡아야 합니다. 잃지 않는 투자를 하고싶다면 늦어도 2023년까지 매도하는 것을 추천합니다.

연애에서 가장 불쌍한 사람은 상대방으로부터 무관심해진 사람입니다. 부동산 투자에서 가장 리스크가 높은 아파트는 투자수요 실수요에게 ‘잊혀진’ 단지입니다.

펀더멘털이 약한 저가치가 아닌 펀더멘털이 강해지는 저평가 아파트를 사야 합니다. 저가치 아파트는 대체재에게 실수요를 빼앗기는 아파트입니다. 반면 저평가 아파트는 3040대 실수요가 늘어나지만 대장주가 매매금지, 전매제한, 양도세 폭탄, 대출규제 등 각종 규제책으로 거래가 일시적으로 중단된 지역에 위치한 2급지 아파트입니다.

개발호재로 투자하는 사람들이 많은데 상승장 후반기에 아주 위험한 투자방식입니다. 특히 차기 정부에서나 착공이 가능한 개발호재를 믿고 투자하는 것은 위험합니다.

GTX에 목숨을 걸고 있는 사람들이 많은데... 수도권 외곽의 경우 개통된다면 분명 호재가 될 것입니다. 하지만 개통되더라도 대중교통과 연계성, 배차간격, 대심도(지상 역출구에서 승강장까지 7분 안팎 소요) 등 환승 문제(탑승의 불편함)가 적지 않습니다.

특히 요금 문제가 큽니다. 파주운정~삼성 GTX A노선의 경우 민간사업자가 부담하는 비용은 총사업비의 50%에 가깝습니다. 공사기간이 2~3년 늘어나면 과연 운정에서 삼성까지 편도 3천9백원으로 운행할 수 있을까요?

2025년 이후 수도권 지방에서 하락장을 맞으면 착공하지 못하고 무기한 연기되는 철도망 계획이 급증할 것입니다. 오는 6월말 확정고시될 4차 국가철도망 구축계획안은 말할 것도 없습니다. 호재 기대감이 가장 높은 올 하반기에 매도하는 역발상 투자를 해야 합니다.

수도권 주택시장 상승장이 예상보다 길어질 가능성이 높습니다. 하지만 지금부턴 펀더멘털이 강한 아파트에 투자를 해야 합니다. 직주근접 가치를 1순위로 두고 3040대 고소득 직장인이 선호하는 생활인프라(도로망 철도망, 초품아, 리테일 공원 도서관 등 슬세권)가 개선되는 지역의 아파트를 매수해야 합니다.

사업시행인가 전후 활발하게 진행되는 도심 정비사업이라면 더욱 좋습니다. 자본소득을 극대화하고 싶다면 입주권을 사고 안전한 투자를 선호한다면 정비사업 준신축을 사면 됩니다. 추가 규제지역 확대로 충격을 입을 지역, 금리 상승에 취약한 지역은 대표적인 펀더멘털이 약한 곳입니다.

5월에 시작된 이번 서울 1급지 폭등장은 2020년 하반기처럼 전국 동시다발로 진행될 가능성이 높습니다. 하필이면 미분양과 입주물량이 바닥인 시점입니다.

부동산 정책에서 헛발질한(25전 25패?) 문재인정부의 레임덕이 본격화되는 시점입니다. 문재인정부에겐 참여정부처럼 수도권 전셋값 안정에 크게 기여한 신도시 입주물량도 없습니다. 6월 전월세신고제로 전월세물량은 더욱 줄어들 것입니다. 


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