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6월 주택시장 동향과 유통매물 실종책 후유증

2021-06-10 조회 535 | 추천 0 | 의견 0 | 평점:없음

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최근 서울 등 수도권 대장주 매매가 추이를 보면 흥미롭습니다. 경기권에선 안군의(안양군포의왕) 신축 대장주인 북의왕 인덕원푸르지오엘센트로 84타입이 지난주 16억원 이상으로 거래됐다는 소식입니다. 성남 서판교 대장주, 원마을 한림풀에버9단지 시세를 따라잡고 있습니다.

경기 남부권(수원 화성 용인) 신축 준신축 대장주를 추월하고 있습니다. 수원 광교자연앤힐스테이트, 용인 성복역롯데캐슬골드타운은 투기과열지구 시가 15억원 주택담보대출 금지라는 허들에 갇힌 느낌입니다. 성남 분당(양지금호, 시범삼성한신, 아름선경 등)도 마찬가지구요.

강남권에선 서초구 방배5, 6구역 등 방배와 송파구 미성크로바, 진주 등 잠실 신축(입주권 포함) 가격 경쟁이 치열합니다. 84타입 34평형 입주권 시세가 25억원 이상으로 거의 비슷합니다.

또 서초2동과 개포 신축 경쟁도 치열합니다. 서초2동 대장주, 서초그랑자이는 지난 5월 입주권임에도 84타입 실거래가 30억원에 육박하면서(29.7억원) 개포프레지던스자이, 디에이치아너힐즈 등 개포를 추월할 기세입니다. 용산 신축(한강로3가 용산센트럴파크해링턴스퀘어) 40평형대 이상 대형 실거래가도 평당 7천만원을 넘어서 개포에 근접하고 있습니다.

이번 주 오윤섭의 부자노트에선 6월 수도권 주택시장 움직임과 문재인정부의 유통매물 실종책으로 인한 후유증을 정리했습니다.

2019년부터 주택공급 확대와 부동산 증세 정책이 공존하는 시대입니다. 부동산 증세로 거래량을 급감시키면서 공급을 확대한다는 것은 상당한 모순입니다.

새아파트 공급이 확대되려면 실수요는 물론 투자수요가 매수세에 나서야 하는데... 사실상 100% 무주택자만 새 아파트를 분양받을 수 있는 기형적인 구조를 만들어놓고 있습니다. 여기에 정부 입장에선 집값 상승의 주범인 정비사업 매매와 일반분양가에 대한 통제가 가혹합니다.

새 아파트 공급물량이라면 궁극적으로 입주물량을 의미합니다. 하지만 건강한 공급 생태계를 만들려면 정비사업 사업시행인가, 정비사업 착공, 정비사업 분양승인, 공공택지 사업승인 등 모든 공급지표가 플러스를 향해야 합니다. 그래야 입주물량증가로 이어집니다.

부동산 정책을 총괄하며 책임지는 사람은 지난 3월까지만 해도 2.4대책으로 집값이 안정된다고 자신했습니다. 그러다 4.7 서울시장 보궐선거 패배후 오세훈 서울시장 때문에 집값이 불안해지고 있다고 했습니다. 6월 들어선 실질주택가격이 과거 고점에 근접했다며 경고했습니다. 그럼 2008년보다 2.4배 이상 늘어난 통화량(M2)은?

6월 둘째 주 현재 수도권 주택시장은 매도자 매수자 모두 관망세입니다. 특히 시가 9억원 이상 수도권 주택시장이 관망세가 강합니다. 비수기라는 점도 있지만 무엇보다 6월말까지 확정짓겠다는 정부와 여당의 양도세 종부세 완화책에 대한 기대감이 크기 때문입니다.

매도자 입장에선 조금이라도 세금을 덜 내고 팔고 싶기 때문입니다. 그런데 여당의 움직임을 보니 크게 기대하기 힘들 것으로 봅니다. 1주택자 고가주택에 대한 장기보유특별공제 혜택을 줄인다고 하는데...

대기 매수자들이 찾는 급매는 이미 지난해말 1차, 지난 5월말 2차 모두 소진됐습니다. 이제 정상매물만 남았습니다. 정상매물 매도호가는 실거래가 최고가에서 1억원 안팎 높은 수준으로 나오고 있습니다.

매도자 입장에선 어차피 6월 1일 현재 소유자가 재산세 종부세 등 보유세 부담을 해야 합니다. 이제 보유세 부담을 줄인다면 내년 5월말까지 1년 이라는 시간이 남아 급하게 팔 이유가 없습니다.

상급지로 갈아타기라도 쉽다면 적극적으로 매도하겠지만 대출규제와 자금조달계획서, 그리고 상급지일수록 매물이 없고 매도호가도 높습니다. 일반매물도 급감하고 있어 유통물량 가뭄이 갈수록 심해지고 있습니다.

시장참여자들 대부분은 6월 들어서도 급매만 찾고 있습니다. 내 것으로 만들려면 역발상투자로 로열동 로열층을 실거래가 최고가로 매수해야 합니다.

문재인정부의 유통매물 실종책은 계속되고 있습니다. 2019년부터 갑자기 공급확대를 부르짖고 있는데 여전히 공급 축소책을 병행하고 있습니다. 대표적인 게 정비사업 일반분양가 규제입니다.

조정대상지역 대부분이 속한 고분양가관리지역과 투기과열지구 대부분이 포함된 민간택지 분양가상한제 적용지역에서 일반분양가를 후려치는 것입니다. 서울은 물론 부산 대구 대전 인천 대도시 곳곳에서 정부의 재개발 재건축 등 정비사업 일반분양가 후려치기(인근 신축 시세의 70% 이하)로 인해 일반분양을 하지 못하고 있습니다. 1급지 중심으로 잇따라 후분양으로 전환하고 있습니다.

6월 17일 1순위 청약을 하는 반포 래미안원베일리의 경우 59타입 25평형 분양가가 대략 14억원입니다. 하지만 입주권 시세는 24억원 안팎입니다. 일반분양가가 시세의 60%에도 미치지 못합니다.

과거에도, 현재도, 미래도 상승장에서 로또분양은 분양가를 낮춰 주변 집값을 안정시키는 게 아니라 수만명에 달하는 낙첨자들로 인해 주변 집값을 끌어올릴 것입니다. 인간의 본능은 변하지 않습니다.

현금 10억원 이상 들고 청약하려는 강남 낙첨자들이 어디를 매수할 것인지 눈에 보입니다. 낙첨자들은 로또분양 단지 인근을 서성거리다 결국 추격매수를 할 것입니다. 청약가점이 69점 미만이라면 로또분양을 포기하고 전세 끼고 사두는 게 좋습니다.

이번 주 6월 9일엔 투기과열지구내 정비사업 조합원지위 양도금지 강화방안이 나왔습니다. 재건축은 안전진단 통과부터, 재개발은 정비구역 지정일부터 매매가 금지됩니다. 소급적용은 유동적입니다. 도시정비법 개정안 시행일 이후 신규로 안전진단을 통과하거나 정비구역으로 지정된 곳부터 적용될 가능성이 높습니다. 수요가 많은 도심에서 유통매물 실종책이자 주거이전 통제책입니다. 결과적으로 공급감소책이 될 것입니다.

지금 매수세는 대부분 1주택자 또는 일시적 2주택자 등 실수요자입니다. 1주택자가 상급지로 갈아타려면 먼저 내가 갖고 있는 아파트를 비싸게 팔아야 합니다. 따라서 매도호가가 높을 수밖에 없습니다.

6월 들어 매도물량만 없는 게 아니라 전세물량도 없습니다. 장기전에 나선 다주택자는 세입자가 나가면 실입주를 하거나 전세를 반전세 또는 월세로 돌리고 있습니다. 다주택자의 공실 아파트가 늘어나고 있습니다.

다주택자의 전세 공급은 끊기고 입주물량도 서울 경기 모두 2분기부터 급감하고 있습니다. 전세수급에 빨간 불이 들어왔습니다. 대부분 지역에서 전셋값은 4월부터 다시 오르고 있습니다.

지난 3월 10억원까지 떨어졌던 송파헬리오시티 84타입 전셋값은 5월에 12억원대에 진입하고 6월엔 13억원을 호가하고 있습니다. 그런데 이번 주 들어 84타입 총 5,132가구중 전세물량이 0입니다. 반포잠원 이주수요까지 가세하고 있습니다. 반포 래미안퍼스티지 84타입의 경우 전셋값이 20억원입니다. 매도호가가 32억원이라면 전세가율(매매가 대비 전셋값 비율)이 63%에 달합니다.

오는 7월말 입주하는 방배그랑자이도 84타입 전셋값이 20억원을 호가하고 있습니다. 매매가는 30억원을 부르고 있습니다. 방배는 서초구 1급지 서열에서 아래에 위치하고 있는데...

6월 들어서도 거래량은 적지만 거래될 때마다 신고가 행진이 계속되고 있습니다. 서울 아파트 거래를 보면 6월에도 신고가 비율이 45% 안팎입니다.

워낙 매물이 적으니 당분간 거래량이 급증할 가능성은 없습니다. 하지만 7월을 향할수록 성수기로 다가오니 거래량은 점차 늘어날 것입니다. 매물은 줄어드는데 거래량이 늘어난다는 것은 매수자가 실거래가 신고가로 매수한다는 것을 의미합니다. 즉 오늘의 상한가가 내일의 하한가가 된다는 것입니다.

전셋값 상승으로 지난해 8월처럼 매매 전세 갭이 줄어들면 상급지로 갈아타려는 1주택자의 전세레버리지투자가 다시 늘어날 가능성이 높습니다.

과거 유통물량을 급감시킨 양도세와 종부세 폭탄이 동시에 투하됐던 시기가 참여정부 시절인 2005~2007년 이었습니다. 문재인정부에선 2021년이 이에 해당됩니다. 2005~2006년에 수도권 버블세븐지역은 50% 상승하는 폭등장이었습니다. 역사는 그대로 반복되지 않지만 그 흐름은 반복될 것입니다. 


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