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[투자백서69] 시공사 선정과 정비사업 투자가치

닥터아파트 2017-02-01 조회 27,065 | 추천 0 | 의견 0 | 평점 평점 : 없음


 

2017년에 재개발 재건축 등 정비사업의 시공사 선정이 잇따를 전망이다.


서울의 경우 시공사는 사업시행인가 이후 선정된다. 부산 대구 등 다른 지역은 조합설립인가후 선정된다.


시공사 선정은 정비사업이 초기 단계를 지나 본격적으로 추진된다는 것을 의미한다.


시공사 선정은 조합원 과반수 이상이 직접 참석해야 의결된다. 서면으로도 의결권을 행사할 수 있으나 참석자수에는 포함되지 않는다. 시공사가 선정되면 3개월이내에 가계약을 체결하고 본계약은 관리처분총회 전에 체결한다. 따라서 추가부담금은 관리처분총회 시점에 거의  확정된다고 보면 된다.


그럼 시공사 선정은 투자가치에 어떤 영향을 미칠까?


건설사가 정비사업 시공사가 된다는 것은 일정 규모 이상의 사업성과 수익성이 보장된다고 보면 된다.


사업성과 수익성에 결정적인 역할을 하는 요인은 입지다. 뛰어난 입지를 갖춘 주거지역은 땅값이 비싸 사업성과 수익성이 좋다. 대부분 3종 일반주거지역이다. 자녀가 걸어서 안전하게 통학할수 있는 학교, 편리하게 출퇴근할수 있는 역세권이 사업성 수익성이 좋다.


메이저 건설사의 경우 건립가구수가 최소한 500가구 이상 돼야 사업성이 보장돼 시공사 수준에 뛰어든다.


수익성은 분양성이다. 일반분양물량을 비싼 분양가을 책정해 분양해서 완판할수 있어야 수익성이 좋다. 완판은 분양시점에 주택시장 상황이 가장 영향이 크다.


메이저 건설사는 수익성이 떨어진다고 판단하면 수주에 소극적이다. 선정된 시공사 브랜드 파워를 보면 정비사업 아파트 투자가치를 가늠할 수 있다.


시공사로 선정된 건설사는 시공보증을 해야 한다. 시공사가 선정되면 조합은 시공사로부터 자금대여를 받아 사업을 적극적으로 추진할수 있게 된다. 또 시공사의 정비사업 업무노하우를 활용할 수 있다.

 

시공사가 선정되면 사업속도가 빨라지고 투자수요가 유입되고 투자수요로 손바뀜이 많을수록 사업속도는 더욱 빨라진다.


따라서 지금처럼 상승장에서는 A급 사업지는 늦어도 시공사 선정 이전에 매수하는게 좋다. 수익성이 좋은 사업지에는 시공사들이 조합설립인가 이후 건축심의 전후 수주전에 뛰어든다.   


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